La administración de Javier Milei sostiene que el Estado no debe participar en la financiación de la construcción de viviendas, argumentando que los créditos personales a través de los bancos comerciales son la vía más adecuada. Según esta perspectiva, la gestión de la financiación inmobiliaria es una función propia del sector privado, lo que se enmarca en la convicción de que el mercado debe resolver el acceso a la propiedad.
El contexto habitacional en Argentina es complejo. De acuerdo con el Censo 2022, una de cada tres familias no cuenta con vivienda propia y más de 2 millones de hogares dependen del alquiler. Entre 2010 y 2022, el porcentaje de viviendas en alquiler aumentó del 16% al 20% a nivel nacional, mientras el déficit habitacional se estima en alrededor de 3,24 millones de viviendas. Estos datos ponen de relieve la magnitud del desafío al que se enfrenta el país.
Expertos en la materia, como Fabio Quetglas, director de la Maestría en Ciudades de la UBA, señalan que el problema del hábitat en Argentina va más allá de lo aparente. Quetglas critica la falta de un mapeo real de la situación, ya que algunos grupos, como las parejas que viven en la casa de los padres o quienes habitan en condiciones precarias, no se contabilizan correctamente. Además, destaca que la brecha entre los salarios y los costos de las propiedades hace que aproximadamente el 85% de quienes no tienen vivienda no puedan acceder a un crédito hipotecario.
El programa Procrear, que ha tenido idas y venidas en las últimas décadas, es un claro ejemplo de la complejidad de las políticas públicas en este ámbito. Nacido en 2012 durante la presidencia de Cristina Kirchner, Procrear fue concebido como el Programa de Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar. Originalmente gestionado conjuntamente por diversas entidades estatales y financiado a través del Fondo de Garantía de Sustentabilidad, el plan pretendía otorgar 400.000 créditos hipotecarios en cuatro años.
Durante la gestión de Mauricio Macri, el programa fue reformulado para incluir la opción de adquirir viviendas usadas a través del Banco Nación, utilizando una tasa del 3,5% actualizada según las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). No obstante, este mecanismo generó complicaciones a largo plazo, especialmente cuando la inflación hizo disparar el IPC. En plena pandemia, Alberto Fernández relanzó el plan con modificaciones en la fórmula de actualización crediticia a través de HogAr, buscando adaptar el esquema a las nuevas condiciones económicas.
Entre 2020 y 2023, Procrear otorgó 181.302 créditos, distribuidos en líneas de construcción y mejoras, con una inversión acumulada de $300.955 millones. Durante este período se construyeron casi 4 millones de metros cuadrados y la mayoría de los proyectos se ejecutaron sobre lotes propios. El Banco Hipotecario, en calidad de fiduciario, fue el encargado de supervisar la entrega de estos créditos, que se ofrecían a tasa cero y a 30 años, actualizados mediante el Coeficiente Casa Propia.
Paralelamente, el programa Casa Propia abarcaba tanto nuevas construcciones como refacciones. La última información, de septiembre de 2023, indicaba que había 1.611 obras en distintas etapas, con una importante participación de municipios en la ejecución de estos proyectos. Sin embargo, las operatorias de ambos programas no estuvieron exentas de controversias. En 2021, surgieron denuncias de supuestos favoritismos en el sorteo de adjudicatarios en ciertos distritos bonaerenses, lo que llevó a cuestionamientos por parte de la oposición y a acciones legales ante diversas instancias.
Además de los desafíos de ejecución, la administración actual también enfrenta serios problemas presupuestarios. Según datos de Presupuesto Abierto, la antigua secretaría tenía asignado un crédito de $430.490 millones, de los cuales solo se comprometieron el 42% y se desembolsó apenas el 17% del total. Las partidas correspondientes al Fideicomiso para Vivienda Social y al Procrear mostraron niveles de ejecución cercanos al 48% en promedio, evidenciando una reducción significativa en el gasto en comparación con el último año del gobierno anterior.
La incertidumbre se extiende también a las deudas pendientes, ya que la transición en las políticas habitacionales ha dejado proyectos paralizados y obligaciones financieras sin saldar. Con la emergencia económica vigente hasta fines de 2025, la transferencia de recursos se ve limitada, lo que ha llevado a que 13 provincias establezcan convenios con el Estado para continuar obras públicas en el ámbito del desarrollo urbano. Expertos coinciden en que el futuro deberá incluir estrategias que faciliten la generación de suelo urbano con servicios, un paso esencial para incentivar la inversión y acercar el sueño del techo propio a más argentinos.
En definitiva, el reciente cambio en la estructura del Estado en materia de vivienda no solo marca el fin de un programa emblemático como Procrear, sino que también plantea interrogantes sobre la efectividad de dejar en manos del mercado la solución a un problema tan complejo y multifacético.
Compartinos tu opinión